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链家:品质时代 – 2018年中国房地产市场展望分析报告

如果将 1998 年作为中国房地产市场的起点,近 20 年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了市场的力量。城镇人均住房面积由 1998 年的 18 平方米增长到 36 平方米,平均每人每年增加 1 平方米,这是世界上任何国家都无法匹敌的速度,我们用 20 年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。

住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看,中国城市化速度明显放缓,经济增长从高速转向中低速,劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降,全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。

房地产投资增速在 2010 年左右已经达到顶峰,之后房地产开发投资增速一路下行,这两年只有个位数。尽管 2015 年以来房地产销售不断走高,但投资增速始终保持个位数增长,房地产开发投资与销售脱钩,这是一个时代结束的标志。

20 年后的今天,中国特色社会主义进入新时代,社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾,房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变,品质居住时代已经来临。

站在时代转变的路口,链家始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革,让正确的事加速发生”的理念,在年终岁尾对 2017 年的房地产市场进行盘点,对未来的市场和城市变化进行展望,希望给行业带来新的认知。

目录

市场篇:由超级繁荣走向平稳运行

城市篇:裂变和巨变的加速

预期篇:市场预期分化调控影响或持续到明年上半年

2017 年的二手房市场表现如何, 2018 年中国房地产市场会如何走?微观市场主体的预期至关重要,与市场交易主体密切接触的职业经纪人最有发言权。链家研究院对全国 20 个城市的 18300 位职业经纪人进行了调查,并选取样本量较大的 15 个城市来分析。根据调研结果,我们发现几个核心结论:


1. 改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”,这是一个趋势性变化,未来也将会持续。


2. 大部分城市投资需求占比和使用杠杆不高,佛山和郑州的杠杆使用程度相对较高,深圳、厦门购房首付款中其他来源渠道占比较高。


3. 购房者、业主和经纪人对于 2018 年一季度市场预期分化,购房者的看涨预期弱于业主,成都、大连和沈阳的业主看涨明显,上海、厦门和佛山购房者看跌明显。经纪人预期 2018 年一季度市场将以平稳运行为主。


4. 调控是影响市场预期的主要因素,大部分经纪人认为调控政策对市场的影响会持续到 2018 年一季度或年中。


5. 调控后并未出现恐慌性抛盘,换房是业主挂牌和降价的主要原因,房地产税也不大会导致业主抛盘。

房价篇:在上涨中分化

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